広島県東広島市の皆さん、こんにちは。ニッセイ不動産です。

「省エネ住宅って、結局建築費が高くなるだけでしょ？」もしあなたが今、そう考えているとしたら、少しだけ立ち止まってこの記事を読んでください。

実は、2026年度からの税制改正により、省エネ基準を満たさない家を建てることは、「最初から数百万円の損を抱える」ことと同義になろうとしています。

1. 2026年の衝撃：省エネ基準未達なら「減税ゼロ」の現実

これまでも段階的に制限されてきましたが、2026年以降に建築される住宅において、一定の省エネ基準（省エネ適合義務化水準）を満たさない「その他の住宅」は、住宅ローン控除を一切受けられなくなる可能性が極めて高くなっています。

例えば、4,500万円のローンを組んだ場合：

ZEH水準の家：最大で年間数十万円、13年間で数百万円単位の税金が戻ってくる。
基準未達の家：戻ってくる税金は「0円」。

この差額だけで、省エネ設備にかかる追加コストの大部分を賄えてしまうのが今の制度設計です。専門家としてはっきり申し上げますが、「安く建てるために省エネ性能を落とす」という選択は、もはや合理的ではありません。

2. 「売却しやすさ」という未来の流動性を守る

「省エネ性能」にこだわる理由は、単なる節税のためだけではありません。東広島の「まちづくり」と、皆さんの家が将来「負債」にならないための戦略です。

30年後、あなたがもし家を手放すことになったとき、買い手はどのような基準で家を選ぶでしょうか？

省エネ性能が高い家：光熱費が安く、税制優遇も継続されている可能性がある「優良資産」。
性能が低い家：冬は寒く夏は暑い。さらに「既存不適格」に近い扱いを受け、住宅ローン審査で不利になるかもしれない「不人気資産」。

不動産は「出口（売却・活用）」が重要です。2026年基準を満たさない家は、将来の売却時に買い手がローンを組みにくくなり、結果として「売りたいときに売れない」リスクを背負うことになります。

3. ZEHや認定住宅、どう選ぶべきか？

東広島は冬の冷え込みが厳しい地域です。だからこそ、私は以下の「判断基準」を推奨しています。

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）以上を標準に：太陽光発電と断熱性能を組み合わせ、1年間のエネルギー収支をゼロにする家です。住宅ローン控除でも最も有利な区分の一つです。
認定長期優良住宅という選択：省エネ性能だけでなく、耐震性やメンテナンスのしやすさも国が認めた住宅です。30年後の資産価値を最も守りやすい選択肢です。

まとめ：

「今の予算でどこまで性能を上げるべきか」それは、単なるスペックの比較ではなく、あなたの人生における「資産防衛」の相談です。

ニッセイ不動産は、土地の造成から関わる専門家として、東広島の気候と制度の未来を熟知しています。「人に笑顔まちに笑顔」が続くよう、30年後も「この性能にしておいて良かった」と思える家づくりを、資金計画からサポートします。

制度の詳細は複雑です。まずはあなたのプランが2026年以降、どれくらいの減税を受けられるのか、一緒に確認してみませんか？

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具体的な確認ステップ

1. 建築する家の「省エネ区分」を特定する

まずは、ハウスメーカーや工務店が提示している設計プランが、国が定めるどの区分に該当するかを確認します。2026年以降はこの区分によって、減税の「上限額」が大きく変わります。

認定住宅（長期優良住宅など）: 最も優遇される区分です。
ZEH水準住宅: 高い断熱性能を持つ住宅です。
省エネ基準適合住宅: 最低限の基準を満たした住宅です。
その他の住宅: 2024年以降に建築確認を受けた場合、原則として控除額は「0円」となります。

2. 入居時期と借入限度額を照らし合わせる

2026年（令和8年）以降の入居は、これまでの制度よりも借入限度額（控除対象となるローンの上限）が縮小される可能性があります。

例えば、2025年までなら4,500万円の借入全額が対象になっていたケースでも、2026年以降は「3,500万円まで」のように上限が下がるリスクがあります。これにより、「せっかく4,500万円借りたのに、一部しか減税対象にならない」という事態が起きないかを確認します。

3. 「所得」による制限をチェックする

2024年以降の改正では、住宅ローン控除を受けられる人の所得制限が厳しくなっています。

原則として合計所得金額が2,000万円以下である必要があります。（※子育て世帯等への特例措置がある場合は、その対象かどうかも併せて確認します。）

4. 実際の「最大控除額」をシミュレーションする

上記の条件をふまえ、以下の計算式で「実際にいくら戻ってくるのか」を算出します。

年末ローン残高（上限あり） × 0.7％＝その年の最大控除額
ただし、この金額が「自分が支払っている所得税＋住民税（上限あり）」を超えて戻ってくることはありません。

確認の際の注意点

制度の詳細は複雑ですが、私がお客様と確認する際に最も重視するのは「2026年の制度改正の最新動向」です。

「いつまでに建築確認を受けるか」で運命が決まる：たとえ入居が2026年になっても、建築確認を2023年以前に受けているかどうかで、減税が受けられるかどうかの判定が変わる特殊なケースもあります。
「省エネ証明書」の有無：減税を受けるには、その家が省エネ基準を満たしていることを証明する書類（建設住宅性能評価書など）が必須です。

ネットの簡易シミュレーションだけで安心せず、「自分のプランの設計図」と「源泉徴収票」があれば、30分もあれば正確な数字を一緒に導き出せます。

「人に笑顔まちに笑顔」。損をしない家づくりのために、まずはあなたの現在地を正しく知ることから始めましょう。

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【2026年版】住宅ローン減税・確認診断チェックリスト

～「負債」を「資産」に変えるための最終確認～

2026年度以降の入居は、これまでの制度から大きく枠組みが変わる転換点です。以下の項目を一つずつチェックし、ご自身の「現在地」を把握しましょう。

ステップ1：建物の「省エネ性能」を直視する

2026年以降、省エネ性能が低い家を建てることは、経済的な「片道切符」になります。

[ ] その家は「省エネ基準」を満たしていますか？
- 2024年以降に建築確認を受けた「その他の住宅（省エネ基準に適合しない住宅）」は、原則として住宅ローン控除が「0円」になります。
[ ] どの「省エネ区分」に該当するか書類で確認しましたか？
- ハウスメーカーの口頭の説明ではなく、設計プランが以下のどれに該当するか確認してください。
  - 認定長期優良住宅・低炭素住宅（控除対象限度額：4,500万円〜5,000万円）
  - ZEH水準省エネ住宅（控除対象限度額：3,500万円〜4,500万円）
  - 省エネ基準適合住宅（控除対象限度額：3,000万円〜4,000万円）

ステップ2：家族構成と「所得」のハードル

制度が「子育て・若者世帯」へ大きくシフトしています。

[ ] 「子育て世帯」または「若者夫婦世帯」に該当しますか？
- 子育て世帯：19歳未満の子がいる世帯。
- 若者夫婦世帯：夫婦のいずれかが40歳未満の世帯。
- これらに該当する場合、借入限度額が最大500万円〜1,000万円上乗せされ、非常に有利になります。
[ ] あなたの合計所得金額は「2,000万円以下」ですか？
- 所得が2,000万円を超えると、住宅ローン控除そのものが受けられなくなります。
[ ] 床面積が「40㎡以上50㎡未満」の場合、所得は1,000万円以下ですか？
- 2025年末までに建築確認を受けた住宅であれば、所得1,000万円以下に限り、コンパクトな住まいでも減税対象となる緩和措置があります。

ステップ3：スケジュールと「入居年」の罠

住宅ローン減税は「入居した年」の制度が適用されます。

[ ] 入居予定日は「2026年1月」以降になっていますか？
- 2025年内に入居する場合と2026年以降では、借入限度額の上限が変わる可能性があります。特に工期の遅れで年をまたぐと、受けられるはずの減税額が数百万円単位で目減りするリスクがあります。

ステップ4：納税額と「最大還付額」のバランス

「最大455万円控除」という言葉に惑わされないでください。

[ ] 自分の「所得税＋住民税」の合計額を知っていますか？
- 住宅ローン控除は、あなたが支払っている（支払う予定の）税金から差し引かれる仕組みです。
- 計算式： ローン残高 × 0.7％が、あなたの納税額（住民税は上限9.75万円まで）を超えている場合、超えた分は戻ってきません。