東広島 不動産売却のポイント｜市場動向と税金対策
東広島市で不動産売却を考える方へ
東広島市で不動産の売却を検討する方は年々増えています。人口増加や大学・企業の進出により住宅需要がある一方、相続やライフスタイルの変化によって「売りたい」というニーズも高まっているからです。
しかし、不動産売却は一生に何度も経験することではありません。そのため「何から始めればいいのか分からない」「損をしない方法を知りたい」といった不安を抱えるのは当然のことです。
ここでは、東広島 不動産売却を検討する多くの方が抱える悩みと、その解決の糸口を紹介します。
売却に多い悩みと不安
東広島 不動産売却を進める際、多くの方が次のような悩みを感じています。
- 「希望通りの価格で売れるのか」
東広島市内でも、西条駅周辺と郊外エリアでは価格相場が大きく異なります。売却希望価格と実際の査定価格にギャップがあるケースも少なくありません。 - 「売却までにどのくらいの時間がかかるのか」
早く売却したい方にとっては、買い手が見つかるまでの期間は大きな不安要素です。平均的な売却期間は3〜6か月程度ですが、物件の条件によってはさらに長引くこともあります。 - 「費用や税金がいくらかかるのか」
仲介手数料や登記費用、譲渡所得税など、売却にかかるコストを事前に把握していないと「思った以上に手元に残らなかった」ということになりかねません。 - 「相続や空き家の処分をどうすればよいか」
近年、相続登記の義務化が進んでおり、放置された空き家は固定資産税の優遇措置が受けられなくなる可能性もあります。
これらの不安は、情報不足や誤った知識によって大きくなりがちです。逆に、正しい知識と信頼できる不動産会社のサポートがあれば、スムーズで安心な売却を実現できます。
〇東広島市の不動産市場動向
東広島市は広島県内でも人口増加が続いている数少ない都市のひとつです。特に西条エリアは広島大学をはじめとする教育機関や研究施設、大手企業の進出によって、安定した住宅需要が見込まれています。一方で、郊外エリアでは人口の高齢化や世帯数の減少により、売却価格や成約スピードに差が出やすい傾向があります。
駅周辺と郊外の違い
西条駅・寺家駅周辺は、JR山陽本線の利便性に加え、ショッピング施設や公共機関が集まっているため、マンション・戸建ともに需要が高く、比較的高値での売却が期待できます。一方、郊外では、広めの土地付き住宅や空き家が増えており、需要が限定的になる場合があります。そのため、売却に時間がかかるケースも少なくありません。
地価公示データから見る傾向
国土交通省の地価公示データによると、東広島市の住宅地価格はここ数年、緩やかな上昇傾向にあります。特に西条駅周辺は利便性の高さから人気があり、土地の価格も安定しています。一方で、郊外エリアでは価格の伸びは限定的で、物件によっては下落傾向にあるものもあります。つまり「どのエリアで売却するのか」によって、適切な戦略を立てることが非常に重要です。
具体的な成約データで見る実勢価格
下記は東広島市内で実際に成約した土地の事例です。これらを指標として、自社物件の価格感を把握する参考になります。
- 西条町寺家：330㎡で3,900万円 → 坪単価 約39万円／坪（駅近好立地）
- 寺家：195㎡で2,500万円 → 坪単価 約42万円／坪
また、基準地価データでは東広島市の平均坪単価が約17万7,662円となっており、住宅地平均は約12万3,048円／坪。商業地はさらに価格帯が高くなる傾向です。これらの数値から、駅近や商業性の高いエリアで価格上昇余地が大きいことがうかがえます。
不動産売却の流れ（査定→契約→引き渡し）
不動産売却は「査定 → 契約 → 売却活動 → 契約締結 → 引き渡し」という流れで進みます。ひとつひとつのステップを理解しておくことで、安心して取引を進めることができます。ここでは、東広島市で不動産を売却する場合に押さえておきたい具体的な流れを解説します。
査定を依頼する
まずは、不動産会社に「査定」を依頼します。査定には机上査定と訪問査定があり、机上査定はおおよその金額をスピーディに確認できる一方、訪問査定は建物の状態や周辺環境も考慮した精度の高い金額を提示してもらえます。
特に東広島市では、西条駅周辺や郊外で相場が異なるため、複数社の訪問査定を比較するのがおすすめです。
媒介契約の種類と特徴
売却を任せる不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約：複数社に依頼可能。自由度は高いが責任の所在が曖昧になりがち。
- 専任媒介契約：1社に限定して依頼。売主自身で買主を見つけることも可能。
- 専属専任媒介契約：1社に限定し、売主は自分で買主を見つけることは不可。手厚いサポートが期待できる。
東広島市では、売却スピードを重視する方は「専任媒介」、幅広く買い手を探したい方は「一般媒介」を選ぶケースが多いです。
売却活動と内覧対応
契約後は、不動産会社が広告やネット掲載を行い、買主を探す「売却活動」がスタートします。この期間には「内覧対応」が重要です。掃除や整理整頓を徹底するだけで印象が大きく変わり、成約率が高まります。東広島市ではファミリー層の需要が高いため、子育てしやすい環境や利便性をアピールすると効果的です。
売買契約と手付金
購入希望者が現れると、条件を調整して「売買契約」を締結します。この際に買主から「手付金」が支払われ、正式に契約が成立します。契約書には売却価格、引き渡し時期、設備の有無などが明記されるため、不明点は必ず確認しておきましょう。
引き渡しと決済
契約後、残代金の支払いと同時に不動産の引き渡しが行われます。司法書士立ち合いのもと、所有権移転登記が行われ、これで売却手続きは完了です。決済を行う場所は融資や大きな資金が動く決済は、銀行での決済が一般的です。売却代金、固定資産税、仲介手数料や登記費用などの諸費用を清算します。
費用・税金シミュレーション
不動産売却では「売却代金＝そのまま手元に残るお金」ではありません。仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用が差し引かれるため、実際に受け取れる金額をシミュレーションしておくことが大切です。
仲介手数料
不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法によって「上限額」が厳密に定められています。正式な計算方法は売買価格を区分し、次の積算式で算出されます。
仲介手数料の正式な計算式（税抜）
- 売買価格の200万円以下の部分 × 5％
- 売買価格の200万円超～400万円以下の部分 × 4％
- 売買価格の400万円超の部分 × 3％
上記を合計した金額に、消費税（10％）を加算したものが「仲介手数料の上限額」です。
計算例：売却価格 2,500万円の場合
- 200万円 × 5％ = 10万円
- 200万円 × 4％ = 8万円
- 2,100万円 × 3％ = 63万円
合計：81万円（税抜）
ここに消費税10％（8.1万円）を加算すると、最終的な仲介手数料は 約89.1万円（税込） となります。
速算式との違い
よく紹介される「売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」という速算式は、この正式な積算方式を簡略化したものです。特に 400万円を超える取引 に適用すると、同じ結果が得られます。
- 2,500万円 × 3％ + 6万円 = 81万円（税抜）
→ 消費税込で 約89.1万円
ポイント
- 仲介手数料は「必ずしも満額を支払う」わけではなく、不動産会社によっては割引や相談に応じてくれる場合もあります。
- 東広島市のように相場が明確な地域では、複数社に査定を依頼し「査定額＋仲介手数料」を比較するのが賢い方法です。
登記費用
売却時には、所有権移転や抵当権抹消の登記が必要です。
- 抵当権抹消登記：司法書士報酬込みで 2〜3万円程度
- 住所変更登記（必要な場合）：1〜2万円程度
物件に住宅ローンが残っている場合は、この手続きが必須となります。
譲渡所得税と特例
売却益が出た場合には「譲渡所得税」が課税されます。税率は所有期間によって異なります。
- 5年超保有（長期譲渡）：約20％（所得税＋住民税）
- 5年以下（短期譲渡）：約39％
ただし、自宅として住んでいた不動産を売却する場合には「3,000万円特別控除」が適用され、利益が3,000万円まで非課税になります。
例：2,500万円で購入した物件を3,500万円で売却した場合（利益1,000万円）
→ 3,000万円特別控除を使えば 税金はゼロ となります。
その他の費用
- 測量費：境界確定が必要な場合 30〜60万円
- 引っ越し費用：家財量により 10〜30万円
- ハウスクリーニングや修繕費：数万円〜数十万円
これらはケースによって異なりますが、売却活動をスムーズに進めるための「隠れコスト」として考えておくと安心です。
〇相続・空き家など特殊ケース
不動産売却には、通常の売買以外にも「相続」や「空き家」といった特殊なケースがあります。これらは手続きや税制が一般の売却と大きく異なるため、事前に正しい知識を持つことが重要です。
相続登記の義務化と注意点
2024年4月から、不動産の相続登記が義務化されました。相続が発生した場合、3年以内に相続登記を行わなければ過料（罰金） の対象になる可能性があります。
相続登記には、被相続人の戸籍・除籍謄本、相続人全員の同意書類などが必要で、手続きに時間がかかります。
また、相続人が複数いる場合は「誰が売却権限を持つのか」を確定する必要があるため、早めの準備が肝心です。
空き家売却の3,000万円控除
相続で取得した空き家を売却する場合、「被相続人居住用財産の3,000万円特別控除」が適用される可能性があります。
【適用条件の一例】
- 亡くなった方が一人で居住していた家屋であること
- 1981年（昭和56年）以前に建築された旧耐震基準の住宅であること
- 売却価格が1億円以下であること
これらの条件を満たす場合、譲渡益から最大3,000万円まで控除されるため、税金負担を大幅に軽減できます。
放置空き家のリスク
空き家をそのまま放置すると、次のようなリスクがあります。
- 固定資産税や都市計画税など、維持費用がかかり続ける
- 雨漏りや倒壊などで近隣トラブルに発展する可能性
- 「特定空家等」に指定されると、固定資産税の軽減措置が外れる
東広島市でも空き家問題は深刻化しており、「売却」や「賃貸化」「解体」の選択を早めに検討することが求められます。
まとめ｜無料査定で安心の第一歩を
不動産売却は「できるだけ高く売りたい」「スムーズに進めたい」という思いがある一方で、費用や税金、相続や空き家といった特殊ケースなど、考えるべき要素が多くあります。特に東広島市のように市場動向が地域によって異なるエリアでは、専門知識と最新の情報に基づいた判断が欠かせません。
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