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広島県東広島市の皆さん、こんにちは。ニッセイ不動産です。
最近、ニュースや新聞で「金利上昇」という言葉を見ない日はありません。住宅ローンを検討中の方から「今、変動金利で借りて大丈夫ですか？」「住宅ローンの返済額が急に上がったらどうしよう…」という切実な不安を耳にすることが増えました。 今日は、不動産のプロとして、住宅ローンの「本当のリスク」と「守り方」についてお話しします。
1. 「返済額が変わらない」という言葉の裏にあるリスク
変動金利には、多くの銀行で「5年ルール」と「125％ルール」という仕組みがあります。
- 5年ルール：金利が上がっても、5年間は毎月の返済額を変えない。
- 125％ルール：5年後の見直し時も、新しい返済額はこれまでの1.25倍までしか上げない。
これだけ聞くと「急に返済が苦しくなることはないから安心だ」と思うかもしれません。しかし、ここに「専門家として線を引くべき」落とし穴があります。
例えば、東広島で土地と建物を合わせて4,500万円（35年返済）で購入したケースで考えてみましょう。
【シミュレーションの例】
当初、変動金利0.5％で借りていた場合、月々の返済額は約11.6万円です。 もし、返済開始直後に金利が「1.5%」まで急上昇したとしたらどうなるでしょうか？
- 5年ルールの適用中： 本来、金利が上がれば月々の支払いは約13.7万円に増えるはずですが、ルールのおかげで支払額は11.6万円のまま据え置かれます。「家計が助かった」と思うかもしれません。
- 「未払利息」の積み上がり： しかし、銀行への利息支払いは免除されたわけではありません。支払いきれなかった「差額の月2.1万円」は、「未払利息」として裏側でどんどん積み上がっていきます。
5年間で積み上がる未払利息は、単純計算で約126万円。 さらに5年後の更新時、125%ルールの制限で返済額を上げきれなかった場合、この「裏側の借金」は完済時まで膨らみ続け、最後に「一括請求」という形で現れるリスクがあるのです。
金利が上がっているのに返済額が変わらないということは、「本来払うべき利息が払いきれず、裏側で借金が積み上がっている」という状態に他なりません。息が払いきれず、裏側で借金が積み上がっている（未払利息）」という状態になり得るのです。
2. 現場で見る「本当の恐怖」は未払利息
「返済額が変わらないから大丈夫」と放置していると、どうなるか。 極端な話、35年後の完済時に、返しきれなかった数百万円の「未払利息」が一括請求されるリスクがあります。
私は、「誰でも簡単に家が持てる」という幻想を語るつもりはありません。 「月々の支払額」という目先の数字だけを見て判断するのは、非常に危険です。
特に、東広島で土地から探して注文住宅を建てる場合、建物価格の高騰も相まって借入額が大きくなりがちです。金利が1%上がるだけで、総返済額は数百万円単位で変わります。
3. 東広島の皆さんに持ってほしい「判断基準」
では、どうすればいいのか。私はお客様に、以下の3つの「判断材料」を持つことを提案しています。
- 「0.5%上昇」を想定した家計のストレステスト 今の返済額に、月々1〜2万円上乗せしても生活が回るか？今のうちからその分を「返済用」として別口座で貯めておく勇気を持ってください。
- 繰り上げ返済は「時期」より「準備」 金利が上がってから慌てるのではなく、余剰資金を運用や貯蓄で確保しておくこと。いざとなったら「元金を減らせる」という状態が、最大の心の余裕を生みます。
- 銀行選びは「手数料」まで含めて比較する 低金利ばかりに目を奪われず、保証料や事務手数料、そして「金利上昇時のルール（元利均等か元金均等か）」をしっかり比較してください。
結びに
不動産は、建物という「モノ」を買う仕事ではありません。その先にある「家族の暮らし」を守るための決断です。
「金利が上がるから家を買わない」のも一つの判断ですし、「リスクを理解した上で変動金利を選ぶ」のも立派な判断です。大切なのは、誰かに言われたからではなく、ご自身で「これなら大丈夫」と納得して決めることです。
もし、ご自身の借入プランや、土地探しを含めた総予算に不安があるときは、いつでもご相談ください。私たちは不動産を売るためではなく、皆さんの「笑顔につながる判断」を支えるためにここにいます。
東広島の未来を、皆さんと一緒に考えていければ幸いです。
補足：【超リアル算出】2025年4月購入・2026年3月金利上昇。あなたの家計に何が起きる？
東広島市内で、念願のマイホームを土地・建物セットの4,500万円（35年返済）で購入したAさんの事例で解説します。
1. 2025年4月：低金利の恩恵を受けたスタート
- 借入額：4,500万円
- 適用金利：変動 0.5%
- 月々の返済額：116,923円
- 内訳：元金 約9.8万円 ／ 利息 約1.9万円
この時、Aさんは「今の家賃と変わらないし、これならやっていける」と確信していました。
2. 2026年3月：運命の「0.75%」利上げ発表
返済開始からわずか1年。日本銀行の政策変更を受け、銀行の変動金利が0.75%上昇。Aさんの適用金利は 1.25% になりました。
本来なら、毎月の支払額は 132,600円（＋15,677円） に跳ね上がる計算です。
ここで「5年ルール」が発動します。
- 実際の銀行引き落とし額：116,923円（据え置き）
通帳を見る限り、Aさんの家計は守られているように見えます。しかし、「中身」は劇的に変わっています。
| 項目 | 2025年4月（金利0.5%） | 2026年3月以降（金利1.25%） |
| 毎月の支払額 | 116,923円 | 116,923円（変わらず） |
| うち利息分 | 約 1.9万円 | 約 4.6万円 |
| うち元金分 | 約 9.8万円 | 約 7.1万円 |
ここが専門家としての「警告」です。
支払額は同じでも、元金の減り方が毎月2.7万円も遅くなっているのです。これが「目に見えないリスク」の正体です。
3. 2030年4月：5年後の「125％ルール」による支払い増
ついに5年ごとの返済額見直しが来ます。
金利1.25%のまま推移していた場合、これまでの「元金の減りの遅れ」を取り戻すため、計算上の返済額が上がります。
- 2030年5月からの返済額：約 14.6万円（上限の1.25倍まで上昇）
2025年時点より、月々の支払いが約3万円増えます。
お子さんが小学校に上がる、あるいは習い事が増えるタイミングと重なっていたら、この「3万円」の差は非常に重いはずです。
4. 2060年3月：完済時に突きつけられる「ツケ」
さらに注意が必要なのは、もし金利がもっと急激に上がり（例：2.0%超）、支払額を利息が上回ってしまった場合に発生する「未払利息」です。
2026年3月以降の金利上昇によって、当初の予定通りに元金が減らなかった分は、最終的に「完済時のしわ寄せ」となって残ります。最悪の場合、35年後のローン終了時に、数百万円単位の残債を一括で請求される可能性もゼロではありません。
アドバイス：2025年4月に組むなら、こう備える
「2026年に金利が上がるなら、今は買わないほうがいいのか？」
私の答えは「NO」です。大切なのは、時期ではなく「準備」です。
- 「5年ルール」を猶予期間と捉える2026年3月に金利が上がっても、2030年までは支払額は変わりません。この「据え置かれた4年間」こそが、将来の増額分や繰り上げ返済資金を貯めるための「黄金の準備期間」です。
- 家賃並みの返済にこだわらない4,500万円借りて11.6万円返すのではなく、「もし15万円になっても大丈夫か？」という視点で、家づくりの総予算を少しだけ慎重に見極める。
2026年の変化を予測できている今だからこそ、無理な資金計画を立てず、5年後、10年後の自分たちを助けるための「強いローン」を一緒に組みましょう。
ニッセイ不動産は、東広島で生きる皆さんの「笑顔の判断」を全力でサポートします。
住宅ローンの「金利上昇」不安を解消するQ&A
最近、多くの方から寄せられるご質問にお答えします。ネットの噂や一般論ではなく、東広島の現場で起きている「事実」をもとにした判断基準をお持ち帰りください。
Q1. 「2026年3月に金利が上がる」と聞きました。今、家を建てるのは待つべきですか？
A. 「時期」よりも「資金計画の耐性」で判断してください。 確かに、2026年には政策金利が1.0%〜1.75%程度まで段階的に引き上げられるとの予測が出ています 。しかし、待っている間にも住宅価格の上昇や、家賃の支払いという「確実なコスト」が発生します 。 大事なのは「上がるか、上がらないか」を当てることではなく、「上がっても家計が回るか」を事前にシミュレーションしておくことです。4,500万円の借入なら、月々1.5万円〜2万円程度の増額を許容できる予算組みであれば、過度に恐れる必要はありません。
Q2. 「変動金利」と「固定金利」、結局どちらが正解でしょうか？
A. 「正解」はありません。あるのは「あなたに合ったリスクの取り方」です。 現在は約8割の方が変動金利を選んでいます 。しかし、変動金利は「安さ」と引き換えに「金利上昇リスク」を借り手が背負う仕組みです 。
- 変動金利が向く人：手元に余裕資金があり、いざとなったら繰り上げ返済ができる。または、増額分を家計で吸収できる人。
- 固定金利が向く人：返済額を1円も変えたくない。将来の金利を気にするストレスをなくし、計画的に生活したい人。 迷ったら「金利が1%上がった時の返済額」を計算し、その数字を見て「夜、ぐっすり眠れるかどうか」を一つの基準にしてみてください 。
Q3. 「5年ルール」や「125%ルール」があるから、急激な増額はないと安心してもいいですか？
A. 支払額は守られますが、ローンの中身は「不健康」になる可能性があります。 ここが一番の注意点です。ルールのおかげで月々の引き落とし額は変わりませんが、金利が上がれば支払ったお金の多くが「利息」に消え、「元金」が全く減らないという事態が起こります 。 最悪の場合、返しきれなかった利息が「未払利息」として溜まり、完済時に一括請求されるリスクもあります 。仕組みを「防波堤」ではなく、「対策を立てるための猶予期間」と捉えるのが、プロとしての正しいアドバイスです。
Q4. 銀行選びで「金利」以外にチェックすべきポイントはありますか？
A. 「団体信用生命保険（団信）」の充実度と「手数料」の総額です。 最近は、金利にわずか上乗せするだけで、がんや重度疾病に備えられる団信が非常に充実しています 。特に共働き世帯なら、どちらかに万が一のことがあった際にローンが半分、あるいは全額なくなる保障は、生命保険代わりの大きな安心になります。 また、ネット銀行などで見られる「融資事務手数料（借入額の2.2%）」は、4,500万円の借入なら約100万円かかります 。目先の金利だけでなく、35年間の「総支払額」で比較することをお勧めします。
メッセージ
住宅ローンは、長く付き合う「人生のパートナー」のようなものです。不安の正体は、多くの場合「仕組みが分からないこと」にあります。
私たちは、東広島で暮らす皆さんが納得して印鑑を押せるよう、メリットもリスクも包み隠さずお話しします。少しでも迷われたら、ぜひ事務所にお立ち寄りください。
具体的な返済プランを詳しくシミュレーションしたい方は、住宅金融支援機構ホームページの住宅ローンシミュレーション（外部サイト）も非常に参考になります。公的なツールを活用して、客観的な数字を把握しておくことも大切です。
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