広島県東広島市の皆さん、こんにちは。ニッセイ不動産のです。

「一番金利が低い銀行はどこですか？」土地探しのご相談をいただく際、真っ先にこの質問をいただくことがよくあります。確かに、ネット銀行などが提示する「0.3%台」の金利は非常に魅力的です。しかし、不動産のプロとして、そして東広島の土地の特性を知る者として、あえて「金利の低さだけで選ぶと、最終的に損をすることもあります」と、はっきり線を引かせていただきます。

なぜ、目先の金利だけで判断してはいけないのか。その理由は、土地から家を建てる場合に特有の「2つの見えないコスト」にあります。

1. 手数料という名の「前払い利息」

ネット銀行の多くは、金利を極限まで下げる代わりに「融資事務手数料：借入額の2.2%（税込）」を設定しています。

例えば、東広島で土地と建物の合計で4,500万円を借りる場合を考えてみましょう。

融資事務手数料（2.2%）：99万円

この約100万円は、家を建てる際の手元資金から消えていく「確定したコスト」です。一方、地方銀行（もみじ銀行など）で多く採用されている「保証料型」であれば、金利はネット銀行より高く見えても、事務手数料は数万円で済む場合があります。

「100万円を先に払って金利を0.2%下げる」のと、「100万円を手元に残して金利を少し高く払う」のと、どちらが正解か。これは「何年住むか」「繰り上げ返済をするか」という出口戦略によって全く異なります。

2. 東広島の土地特有の「つなぎ融資」の罠

東広島市内で土地から探す場合、多くのケースで「造成」が必要だったり、土地の代金を先に支払う必要があったりします。

多くのネット銀行は、家が完成した時にしかお金を貸してくれません（一括実行）。そのため、建物が建つまでの間、土地代金や着工金を支払うための「つなぎ融資」を別途組む必要があります。

この「つなぎ融資」は、通常の住宅ローンより金利が高く（2%〜3%程度）、事務手数料も別途かかります。
東広島の造成地のように、完成までに時間がかかる土地であれば、その分「利息の垂れ流し」が増えていきます。

結果として、「ネット銀行の低金利で浮いた分が、つなぎ融資のコストで消えてしまった」という現場の失敗例を私は何度も見てきました。

専門家としての「判断基準」の提示

「誰でもネット銀行が一番得」という幻想は捨ててください。特に土地から探す方は、以下の基準で判断してください。

自己資金の温存を優先するか？ 「つなぎ融資」の利息を払ってでも低金利を取るか、最初から土地代も貸してくれる地方銀行（もみじ銀行や広島銀行など）で「総コスト」を抑えるか、必ず比較表を作りましょう。
数年後に売却する可能性はあるか？ 事務手数料（2.2%）は、早く完済しても戻ってきません。一方で「保証料型」なら、早期完済時に保証料の一部が返ってくることがあります。

最後に：

正しいのは「低い金利」ではなく、あなたの「人生の計画に合ったコスト構造」です。

私たちは、東広島のどの土地に、どの銀行のどのプランが最適か、実際の「造成現場」と「銀行の裏側」の両方を知る立場からアドバイスします。

「0.3%」という数字に飛びつく前に、まずは一度、土地の形状や完成までのスケジュールを含めた「総支払額」を一緒に計算してみませんか？

「人に笑顔まちに笑顔」。確かなカタチにするために、まずは正しい数字の現実を知ることから始めましょう。

▶ 売るか決めていなくても相談できます

【徹底比較】ネット銀行 vs 地方銀行「見えないコスト」の正体

（借入額4,500万円、土地先行取得、建物完成まで10ヶ月と想定）

比較項目	ネット銀行（超低金利型）	地方銀行（保証料内枠型）
表面金利	年 0.35%（非常に低い）	年 0.55%（少し高く見える）
① 融資事務手数料	約 99.0 万円 (2.2%)	約 5.5 万円 (定額)
② つなぎ融資利息	約 56.2 万円 (金利3.0%想定)	約 18.7 万円 (金利1.0%想定)
③ つなぎ融資事務手数料	約 11.0 万円 (実行ごと)	約 3.3 万円 (一括等)
見えないコスト合計	約 166.2 万円	約 27.5 万円
【差額】	＋138.7 万円ネット銀行が高い	基準

「目先の金利」に線を引く、2つの理由

この表を見て、「金利が低いネット銀行の方が、最初にかかるお金が138万円も多い」ことに驚かれたかもしれません。これが、私が「金利だけで選ぶと損をする」と断言する理由です。

1. 約100万円の「消える手数料」の重み

ネット銀行の「融資事務手数料（2.2%）」は、いわば「先に払う利息」です。このお金は、将来もしローンを早く返したり、他の銀行に借り換えたりしても、1円も戻ってきません。

一方で、もみじ銀行などの地方銀行で「保証料型」を選んだ場合、繰り上げ返済をすると、支払った保証料の一部が返ってくる仕組みがあります。「出口（完済時）」まで考えれば、地方銀行の方が柔軟で誠実なケースが多いのです。

2. 「つなぎ融資」という東広島の土地特有のハードル

東広島で土地を買って家を建てるには、家が完成する前に「土地代」や「着工金」を支払う必要があります。

ネット銀行：建物が完成するまで本融資をしてくれないことが多く、金利の高い「つなぎ融資」を別で組む必要があります。この利息と手数料が、低金利のメリットを食いつぶします。
地方銀行：地域密着の強みを活かし、土地の決済時から住宅ローンと同じ低い金利を適用してくれる商品（分割実行など）を用意している場合があります。

結論：どちらが「あなたの笑顔」につながるか？

ネット銀行が向いている人：「つなぎ融資」が不要な、完成済みの建売住宅や中古物件を検討している。または、手数料100万円を払ってもお釣りが来るほど、35年間絶対に借り換えない自信がある人。
地方銀行が向いている人：東広島で土地から探し、造成や建築に時間がかかる。または、将来の繰り上げ返済や住み替えの可能性を考え、手元の現金（諸費用）を温存しておきたい人。

「行動こそ真実」です。私は、お客様の通帳から「いつ」「いくら」出ていくのか、その現実を全てお見せした上で、最適なパートナーを選んでいただきたいと考えています。

「0.3%台」という看板に惑わされず、この比較表を一つの「判断基準」として、ご自身の家計と照らし合わせてみてください。迷ったときは、いつでもこの表を持って相談に来てくださいね。

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【保存版】東広島の土地購入で必須となる「つなぎ融資」の正体と対策

「土地の代金は今すぐ払わないといけないのに、住宅ローンは家が完成するまで実行されない」土地から注文住宅を建てる際、多くの方が直面する最大の矛盾がこれです。このズレを埋めるために一時的に借りるのが「つなぎ融資」です。

1. なぜ「つなぎ融資」が必要なのか？

通常の住宅ローンは、銀行が「建物」を担保にしてお金を貸すため、建物が完成して登記ができるまで融資が実行されません。しかし、実際には家が建つ前に以下の支払いが発生します。

土地の代金：土地を自分のものにする際に必要です。
着工金・中間金：ハウスメーカーや工務店に工事を進めてもらうための頭金です。

これらを自己資金で賄えない場合、住宅ローンが実行されるまでの「つなぎ」として数ヶ月から1年ほど借りるのが、つなぎ融資の役割です。

2. 「つなぎ融資」の3つの見えないコスト

つなぎ融資は、通常の住宅ローンに比べて条件が厳しく、コストも割高に設定されています。

金利が高い：住宅ローンが0.5%前後だとしても、つなぎ融資は年2%〜3%程度かかることが一般的です。東広島で1,500万円の土地を買い、完成まで10ヶ月かかった場合、利息だけで数十万円が消えていきます。
事務手数料が別途かかる：住宅ローンとは別に、つなぎ融資専用の事務手数料（数万円〜10万円程度）が必要です。
住宅ローン控除の対象外：つなぎ融資の期間中に支払った利息は、住宅ローン控除の対象にはなりません。

3. ネット銀行と地方銀行、ここが大きな分かれ目

前回の記事の比較表でもお伝えしましたが、銀行によって「つなぎ」の扱いが全く違います。

多くのネット銀行：自社でつなぎ融資を扱っていないことが多く、別の金融機関で高い金利のローンを組む必要があります。手続きも二度手間になり、コストも膨らみます。
もみじ銀行などの地方銀行：「分割実行」という仕組みがあり、土地の購入時から住宅ローンと同じ低い金利で貸してくれる場合があります。これにより、つなぎ融資の余計なコストを大幅にカットできる可能性があります。