売却にかかる費用と税金まとめ｜広島で損をしないための実践ガイド

はじめに：広島で不動産売却を成功させるために知るべきこと
【必須費用その1】不動産会社に支払う「仲介手数料」を徹底解説
【必須費用その2】売却益が出たら要注意「譲渡所得税の仕組み」
【必須費用その3】契約書に貼る「印紙税」の基礎知識
見落としがち！その他の不動産売却にかかる費用
広島で損をしないための実践ガイド：費用・税金対策のポイント
まとめ：計画的な準備が成功への鍵

はじめに：広島で不動産売却を成功させるために知るべきこと

「不動産を売ったら、いくら手元に残るのか？」
広島で不動産売却を検討する多くの方が、まず最初に感じる疑問です。

実は、不動産売却では売れた金額＝手取り金額ではありません。
仲介手数料や各種税金、登記費用などの見えにくいコストが発生し、
これらを正しく把握しておかないと、思わぬ損をしてしまうこともあります。

特に広島は、
再開発や移住人気で市場が活発な一方、
地域によって相場や税金の扱いが異なるケースも多く見られます。

この記事では、
「不動産売却費用広島」に関する不安を解消し、
・どんな費用がかかるのか
・税金を安く抑えるにはどうすればよいのか
・損をしないための実践的な準備方法
を、広島の市場実情に基づいてわかりやすく解説します。

売却を検討中の方も、まだ迷っている方も、
この記事を読むことで「本当の手取り額」がイメージできるようになります。

【必須費用その1】不動産会社に支払う「仲介手数料」を徹底解説

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社があなたの物件の**販売活動・契約交渉・契約書作成などを代行する対価（成功報酬）**です。
つまり、契約が成立して初めて発生する費用であり、契約が成立しない限り支払う必要はありません。

この費用には、以下のような業務が含まれます：

SUUMO・アットホームなどへの広告掲載費
チラシやSNSなどの販売促進活動費
購入希望者との調整・案内
契約書・重要事項説明書の作成および手続き対応

仲介手数料の「正式な計算式」

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法第46条および国土交通省告示第155号により、次のように定められています。

【正式な累進計算式】

売買価格区分	手数料率（税抜）
200万円以下の部分	5％以内
200万円を超え400万円以下の部分	4％以内
400万円を超える部分	3％以内

これを合計して算出するのが正式な方法です。

✅ 計算例①：売却価格が2,000万円の場合

(　200万円 × 5%) ＋ 
(　200万円 × 4%) ＋ 
(1,600万円 × 3%) ＝ 100,000円 + 80,000円 + 480,000円 ＝ 660,000円（税抜）

660,000円 × 1.1（消費税10%）＝ 726,000円（税込）

👉 正式な仲介手数料：72万6,000円（税込）

この金額は、よく使われる「速算式（売買価格×3％＋6万円）」と同額になります。
速算式は上記の正式計算を簡略化したものです。

✅ 計算例②：売却価格が3,500万円の場合

(200万円 × 5%) ＋ (200万円 × 4%) ＋ (3,100万円 × 3%) ＝ 

100,000円 + 80,000円 + 930,000円 ＝ 1,110,000円（税抜）

1,110,000円 × 1.1（消費税10%）＝ 1,221,000円（税込）

👉 正式な仲介手数料：122万1,000円（税込）

支払いタイミングと注意点

支払いは通常、**「契約時」と「引き渡し時」**の2回に分けて支払います。

売買契約成立時：手数料の50％
引き渡し完了時：残りの50％（決済時）

ただし、不動産会社によっては引き渡し完了後に一括支払いのケースもあります。東広島の不動産業者の慣例では引き渡し完了時が多いです。当社でも引渡し完了日（決済時）にお支払い頂いております。
　※契約前に支払い条件を必ず確認しておきましょう。

💡 節約・交渉のポイント

複数社に査定を依頼する
　査定価格だけでなく、手数料や販売方針を比較しましょう。
　上限の範囲内であれば、交渉によって減額してもらえる場合もあります。
販売活動の内容を明確にする
　広告媒体や営業範囲を確認し、「手数料に見合う仕事」をしてくれるか判断します。
地域密着型の不動産会社を活用する
　広島市・東広島市などの地場企業は、柔軟に対応してくれる傾向があります。
　地元ネットワークを活かし、大手よりスピーディーな成約を実現することも可能です。

広島エリアの相場感

地域	売却価格の目安	仲介手数料（税込）目安
広島市中区・西区	2,500〜3,500万円	約90万〜120万円
東広島市・安佐南区	1,500〜2,500万円	約60万〜90万円
呉市・廿日市市	1,000〜2,000万円	約40万〜70万円

👉 手数料が高いからといって即NGではなく、「どんな提案をしてくれるか」「販売期間の目安」を含めて総合的に判断することが重要です。

【必須費用その2】売却益が出たら要注意「譲渡所得税の仕組み」

譲渡所得税とは？

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合に課されるのが譲渡所得税です。
この税金は、売却金額そのものではなく、「売却して得た利益」＝売却価格−取得費−譲渡費用に対して課税されます。

譲渡所得税は、以下の3つの税金を合わせたものです。

所得税（国税）
住民税（地方税）
復興特別所得税（所得税の2.1％加算）

つまり、単に「譲渡所得税」と呼ばれますが、実際は複数の税が合算されています。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は次の式で計算します：

譲渡所得 ＝ 譲渡価格（売却価格） −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

それぞれの内訳は以下の通りです。

項目	内容	具体例
譲渡価格	売却金額（実際に得た売却代金）	3,000万円
取得費	購入時の価格＋購入時にかかった費用	購入価格2,000万円＋仲介手数料など100万円
譲渡費用	売却時にかかった費用（仲介手数料、登記費用、測量費用など）	約100万円
特別控除	条件を満たせば適用（例：3,000万円特別控除など）	最大3,000万円

税率と保有期間による違い

譲渡所得税の税率は、不動産の保有期間によって異なります。
これは「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」という区分で決まります。

区分	保有期間	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％	39.63％（復興税含む）
長期譲渡所得	5年超	15％	5％	20.315％（復興税含む）

保有期間は「売った年の1月1日時点で5年を超えているか」で判断されます。
たとえば、2019年3月に購入した不動産を2025年4月に売却した場合、1月1日時点で5年を超えていないため短期譲渡になります。

【重要】3,000万円特別控除とは？

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、多くの方が利用できるのが**「3,000万円特別控除」**です。
以下の条件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

✅ 適用条件

売却した家が自分や家族が実際に住んでいた住宅であること
売却後、住まなくなってから3年目の年末までに売却していること
配偶者や親族などへの売却でないこと

✅ 具体例

譲渡価格 3,000万円 −（取得費2,000万円＋譲渡費用100万円）＝ 900万円

900万円 − 特別控除3,000万円 ＝ 0円（課税なし）

このように、マイホームを売却した多くのケースでは、実際に税金が発生しない場合がほとんどです。

軽減税率・買換え特例の活用

長期譲渡所得（5年以上保有）の場合、条件を満たすと以下のような軽減措置も受けられます。

10年以上保有の軽減税率特例
→ 税率が14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興税）に軽減
買換え特例（居住用財産）
→ 売却益を次の住まいの購入に充てた場合、課税を繰り延べできる

※特例の重複適用はできません。どの特例を使うかは税理士に相談しましょう。

譲渡所得税の支払いタイミングと手続き

譲渡所得税は、翌年の確定申告で納付します。
売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に申告し、3月15日までに納税します。

💡 事前準備チェック

売買契約書・領収書・登記簿謄本
取得時の契約書・仲介手数料領収書
譲渡費用の領収書（測量費、リフォーム費など）

広島での実践アドバイス

広島市・東広島市では、マイホーム売却時の3,000万円控除を活用するケースが多く、実際に課税されない売主が7〜8割にのぼります。
ただし、投資用・相続不動産の売却では課税対象となることが多く、
税率の影響が大きいため、売却前に税理士へ相談するのがおすすめです。

【必須費用その3】契約書に貼る「印紙税」の基礎知識

印紙税とは？

**印紙税（いんしぜい）**とは、国が発行する「収入印紙」を契約書などの文書に貼ることで課される税金です。
不動産売買では、売買契約書を作成する際にこの税金が発生します。

印紙を貼ることで、「この契約が正式に有効である」ことを示す法的効力が得られます。
貼り忘れや過少額の場合、印紙税法違反として、本来の印紙税額の3倍の過怠税が課されることもあります。

税額と支払い方法

印紙税の金額は、契約書に記載された**売買金額（契約金額）**によって決まります。
収入印紙は、郵便局や一部のコンビニエンスストアで購入できます。
契約書には通常、「売主」「買主」双方が保管するための2部を作成し、それぞれに印紙を貼付します。

以下は、不動産売買契約書における**主な印紙税額の早見表（軽減措置適用後）**です。
※2026年3月31日までは「印紙税の軽減措置」が適用されています。

契約金額（売買価格）	印紙税額（軽減措置適用後）
100万円超〜500万円以下	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	30,000円
1億円超〜5億円以下	60,000円
5億円超〜10億円以下	160,000円

💡たとえば、3,000万円の住宅を売却した場合、印紙税は1万円となります。

支払いの流れと注意点

契約締結前に購入
　売買契約書を作成する前に、郵便局などで「収入印紙」を購入しておきましょう。
契約書へ貼付
　印紙は契約書の余白などに貼り付け、割印（売主・買主双方の印鑑）を押すことで有効になります。
契約書の部数分用意
　契約書を2部作成する場合は、それぞれに印紙を貼る必要があります（合計2枚）。
電子契約の場合
　最近では、電子署名による「電子契約」も増えています。
　電子契約の場合、紙の契約書を作成しないため、印紙税が不要です。
　広島の不動産会社でも「クラウドサイン」や「GMOサイン」を導入するケースが増えています。

節約のポイント

軽減措置の適用を確認する
　国税庁が定める軽減措置の期間中（現行：2026年3月31日まで）であれば、通常より税額が低くなります。
電子契約の活用
　電子契約なら印紙税そのものが不要となるため、1万円〜3万円の節約につながります。
不動産会社に確認
　契約書を不動産会社が作成する場合、印紙の準備や貼付を代行してくれることがあります。
　その際は「印紙税も含まれているか」を見積書で確認しておきましょう。

広島での実践アドバイス

　広島市・東広島市では、個人売主の売却でも電子契約を導入するケースが増えています。
特に、地元の地域密着型不動産会社では、電子契約の導入により印紙税ゼロを実現している場合も多く、紙書類のやり取りが少なくなることで、手続きのスピードアップや郵送コスト削減にもつながります。

もし「印紙税を節約したい」「電子契約を利用してみたい」と考えている場合は、
契約前に不動産会社へ相談してみましょう。

見落としがち！その他の不動産売却にかかる費用

不動産売却では、「仲介手数料」や「譲渡所得税」「印紙税」などの主要な費用のほかにも、
見落とされやすい細かな費用が発生します。
これらを事前に把握しておくことで、「思ったより手元に残らなかった…」という後悔を防げます。

抵当権抹消登録免許税と司法書士報酬

住宅ローンを完済して不動産を売却する場合、
抵当権（ローンの担保権）を抹消する登記手続きが必要です。

この手続きには、以下の費用がかかります：

項目	内容	費用目安
登録免許税	1物件につき1,000円（固定）	約1,000円
司法書士報酬	抹消登記の代行費用	約1万〜2万円

多くの売主は司法書士に依頼しており、
合計で1万〜2万円程度を見込んでおくと安心です。

💡ポイント：
住宅ローンを2本組んでいた場合（例：本ローン＋リフォームローン）などは、
抵当権が2つあるため、2件分の費用が必要になります。

測量費用や解体費用（必要な場合）

土地や古家付き物件を売却する際には、境界の明示や建物の取り壊しが求められる場合があります。

費用項目	内容	費用相場（広島市基準）
測量費用	隣地との境界確認、杭の打ち直し	約20万〜40万円
境界確定測量（法的証明あり）	境界確定書類の作成を含む正式測量	約40万〜60万円
解体費用	建物の取り壊し（30坪程度）	約120万〜180万円

　広島市や東広島市では、特に古家付き土地の売却で「更地渡し」が条件となることが多いため、
解体費用を売主が負担するケースもあります。

💡ポイント：

解体費用は鉄骨造・RC造だとさらに高額になる傾向があります。
補助金（例：老朽危険空き家除却補助制度）を利用できる場合もあるため、市町村に確認しましょう。

ハウスクリーニング・リフォーム費用（必要な場合）

内覧時の第一印象を良くするために、
ハウスクリーニングや軽微なリフォームを行うことも有効です。

費用項目	内容	費用目安
ハウスクリーニング	全室清掃、水回り・窓など	約3万〜8万円
クロス貼り替え	部分補修〜全室リフォーム	約10万〜30万円
外壁・屋根補修	汚れやヒビの補修	約20万〜50万円

💡ポイント：

「費用をかける＝高く売れる」ではなく、見た目と印象を整える程度で十分です。
広島市では、築20年以上の物件でも清掃と整理整頓で印象を改善して成約した事例が多くあります。

税理士・司法書士・引っ越し費用など

不動産売却に関連して発生する、専門家への報酬や実費も見落としがちです。

項目	内容	費用目安
税理士報酬	譲渡所得税の計算・確定申告代行	約5万〜10万円
司法書士報酬（所有権移転登記）	名義変更手続き代行	約3万〜6万円
引っ越し費用	家財の搬出・処分	約5万〜20万円
不用品処分費	家具・家電などの撤去	約3万〜10万円

特に、相続物件や遠方売却の場合は、
税理士・司法書士のサポートが不可欠になるため、あらかじめ予算に含めておくと安心です。

広島での実践アドバイス

広島では、売却に伴う「空き家整理」や「遺品整理」を不動産会社がサポートするケースも増えています。
例えば、地元業者と提携してワンストップで売却＋整理＋登記完了まで行う仕組みを提供する会社もあります。

また、広島市空き家バンクや東広島市の補助制度を利用すれば、
解体費用の一部（最大50万円程度）が補助される場合もあります。

こうした制度を賢く使えば、売却にかかる費用を10〜20％削減できる可能性もあります。

広島で損をしないための実践ガイド：費用・税金対策のポイント

不動産売却では、「どれだけ高く売るか」も重要ですが、
同時に「どれだけ手残りを増やすか」も大切です。

売却にかかる費用や税金を正しく理解し、事前に対策を講じることで、
広島での不動産売却をより有利に進めることができます。

以下では、広島での実践的な費用・税金対策のポイントを紹介します。

① 地元密着型の不動産会社を選ぶ

広島の市場は、エリアごとに需要と価格が大きく異なるのが特徴です。
たとえば、広島市中区では再開発によりマンション需要が高く、
一方で安佐南区や東広島市では、戸建て・土地需要が堅調に続いています。

こうした地域特性を理解している地元密着型の不動産会社を選ぶことで、
相場に合った査定と最適な販売戦略を立てることが可能になります。

💡チェックポイント：

その会社が扱った**過去の販売実績（地域・価格帯）**を確認する
売却専門担当者がいるか
査定根拠を明確に説明してくれるか

② 費用の見積もりを「総額」で把握する

不動産売却では、費用を部分的にしか把握していないケースが多く見られます。
しかし、実際には仲介手数料・印紙税・税理士報酬など、
複数の費用が合計して数十万円〜数百万円規模にのぼることもあります。

💡おすすめの方法：

すべての費用項目をリスト化し、総額見積書を不動産会社に出してもらう
引っ越し費用・リフォーム費用なども含めて「売却後に手元に残る金額」を試算する
余裕を持った資金計画（＋10〜15％）で準備する

③ 税金は「売却前」に専門家へ相談する

不動産売却の税金は、売却後に確定申告で支払うものですが、
実は「売却前に相談する」ことで節税できるケースが多くあります。

特に以下のような特例を活用できる場合は、事前準備が必須です。

特例名	内容	節税効果
居住用財産の3,000万円特別控除	マイホーム売却時、最大3,000万円控除	課税なしになるケース多数
10年以上保有軽減税率の特例	長期保有（10年以上）の場合、税率14.21％に軽減	数十万円の節税
買換え特例	売却益を新居購入に充てた場合、課税を繰延	高額物件で有利

💡注意点：

特例は申告時に自動適用されないため、書類提出が必要です。
相続・贈与を経た不動産の場合は、取得費の扱いが複雑になるため、税理士に相談を。

④ 電子契約の導入で印紙税を節約

広島でも増えている**電子契約（クラウドサイン等）**は、
紙の契約書を作成しないため、印紙税が不要です。

紙の契約書の場合、3,000万円の売買契約では印紙税1万円が必要ですが、
電子契約を使えば完全にゼロ円になります。

不動産会社によっては、売主・買主双方の合意があれば導入可能です。
「印紙税を節約したい」と希望すれば、対応してくれるケースも多く見られます。

⑤ 広島市・東広島市の補助金制度を活用する

広島エリアでは、自治体によって不動産売却関連の補助制度があります。

広島市老朽空き家除却補助制度
　老朽危険建物を解体する際に、最大50万円の補助金が受けられる。
東広島市空き家バンク補助制度
　登録物件を解体・改修する場合に、**補助率50％（上限50万円）**を支給。

💡補助制度を活用するだけで、解体・整備コストを大幅に削減できます。
売却相談時に、不動産会社や市役所に「補助制度が使えるか」を確認しましょう。

⑥ 広島での費用対策まとめ

項目	対策の方向性	効果
仲介手数料	複数社比較・交渉	1〜3万円削減
譲渡所得税	特例活用・税理士相談	数十万円節税
印紙税	電子契約導入	最大3万円削減
解体・測量費用	補助金活用	最大50万円削減
リフォーム・清掃費	節度ある範囲で実施	コスパ改善